被执行人房屋被查封，相关案外人该如何维权？

房屋消费者可提起案外人执行异议

在某研究所与某房地产开发公司仲裁纠纷一案中，因某研究所对某房地产公司享有金钱债权，法院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向法院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行。

法院经审查查明，在案涉房屋被查封之前，秦某与该房地产开发公司签订了关于案涉房屋的书面买卖合同，并一次性支付了案涉房屋的全部价款，且秦某名下无其他住房，秦某提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。据此，法院裁定中止对案涉房屋的执行。

• 法官说法

房屋消费者案外人执行异议制度旨在实现房屋消费者物权期待权和申请执行人胜诉债权之间的平衡。房屋消费者必须完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，方可依据其对所买受房屋享有的物权期待权，排除法院的强制执行。即房屋消费者在法院查封之前已与被执行的房地产开发企业签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，其所提案外人执行异议，法院予以支持。

执行异议之诉已被确认

另案的案外人也可提出执行异议

在某租赁公司与被执行人某房地产开发公司租赁合同纠纷一案中，因某租赁公司对某房地产开发公司享有金钱债权，北京一中院轮候查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人赵某就其中一套房屋向北京一中院提出书面异议，主张北京四中院、北京高院在审理其与申请执行人某建筑公司、被执行人某房地产开发公司的执行异议之诉案件时，已经认定赵某所述符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求一中院解除对该房屋的轮候查封。

北京一中院经审查查明，北京四中院对案涉房屋的查封为首先查封，北京一中院对案涉房屋的查封为第一顺位的轮候查封，北京四中院与北京高院的生效判决已认定赵某对该房屋享有足以排除执行的民事权益，北京四中院正在为赵某办理房屋解封手续。北京一中院在向申请执行人某融资租赁公司释明上述事实后，该公司主动向本院申请解除了对该房屋的轮候查封。随后，赵某向本院撤回其所提案外人执行异议。

• 法官说法

执行异议之诉已确认房屋消费者对所买受房屋享有物权期待权，在另案的案外人执行异议程序中亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。轮候查封虽不是正式查封，但在首先查封解除的前提下，第一顺位的轮候查封即成为首封，同样会影响到案外人对查封标的主张权益，因此，对轮候查封亦应当予以审查。在其他法院执行异议之诉生效判决已经对物权期待权予以确认的情形下，为减少当事人诉累，法院可主动向申请执行人释明以解除查封。申请执行人如不同意解封，法院亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。

查封后签订房屋买卖合同

不能排除法院强制执行

以工程款折抵购房款的购房人，不能主张房屋消费者物权期待权。实践中，许多房地产开发企业在资金周转紧张的时候，会选择以房抵债的方式来支付工程款，以房抵债的受让人往往也会依据以物抵债协议来主张对房屋的所有权，请求排除法院的强制执行。如果受让人已经办理了不动产登记，依据法律规定，其已成为所受让房产的所有权人，对其权利自应保护。但对于尚未办理不动产登记的受让人而言，以房抵债协议仅仅能产生债法上的效力，基于债的平等性原则，其对房地产开发企业享有的金钱债权并不较其他债权人对房地产开发企业享有的金钱债权更具有优先实现的价值利益。本案中，收据明确载明系以工程款折抵房款，双方之间实际上并未达成真实的以购买上述房屋合意为基础的不动产买卖关系，而是以商品房买卖合同之名行以物抵债协议之实，不符合房屋消费者物权期待权保护规则。

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